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商品房验收标准

商品房验收标准
毛坯房验房程序: 
一、先看外部:外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。
二、再查内部:入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。
三、后测相邻:闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。
 
 
验房常用工具:
一、 量具:5m盒尺、25~33cm直角尺、50~60cm丁字尺、1m直尺
二、 电钳工具:带两头和三头插头的插排(即带指示灯的插座);各种插头:电话、电视、宽带;万用表;摇表;多用螺丝刀(“-”字和“+”字);5号电池2节、测电笔;手锤;小锤;大灯、小灯
三、 辅助工具:镜子、手电、塑料袋多个、纸+火柴、卫生纸、凳子、纸笔
验房专用工具:垂直检测尺;多功能内外直角检测尺;多功能垂直校正器;游标塞尺;对角检测尺;反光镜;伸缩杆等。
验房自备工具
1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 
2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 
3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度 
4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高 
5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 
6)1只计算器---用于计算数据 
7)1只水笔--用于签字 
8)1把扫帚--用于打扫室内卫生 
9)1只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳--用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。
二,验房过程
去物业部门查看资料部分,分别有以下几份资料需要查验:
A房屋的《住宅质量保证书》--可带走 
B《住宅使用说明书》--可带走 
C《竣工验收备案表》 
D面积实测表 
E管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走
 
新商品房室内工程验收标准
 
室内工程验收应把握以下几点: 
一、 房屋结构 
结构是房屋的骨架,其质量好坏至关重要,但实践中却因其验收的难度而为购房者所忽视或放弃,购房者可要求开发商出示建设工程质量监督站对楼宇结构工程的验收报告,注意报告标明的质量等级是合格还是优良、优质;如果是不合格,说明该房屋不能居住。如有可能,购房者还应了解钢材的材质、规格、水泥的型号、木材的等级及砖块的空实等。此外,还需把握以下几点: 
1、 是否有钢筋外露; 
2、 墙壁是否有裂缝,墙面是否渗水; 
3、 承重墙、梁、柱是否符合设计规范。 
 
二、 平面布局 
对照购房合同中的房屋平面图,检查房间的结构是否与图纸一致,房间的面积、跨度、长宽是否合理;卧室、起居室、门厅、厨房、卫生间、储藏间布局是否合理;门窗位置、生活动力线的设置是否过于曲折,是否影响家具的摆放。 
 
三、 层高 
住宅层高较理想的高度应在2.8-3.2米之间。层高过低就会给人压抑感,通风、采光也受影响;层高过高固然舒适,但建设成本和土地成本都高,房价也会相应提高。《住宅建筑设计标准》规定:卧室、起居室净高不应低于2.5米,屋高不应低于2.8米。如果购房合同对层高或净高有约定的,应符合约定。 
 
四、 地板楼板 
这一点往往不为购房者重视。楼板的厚度、单位面积的荷载量,应当是验收房屋的重点之一,这不仅是安全的要求,也为家庭装修、选配家居设施提供了重要参数。 
 
五、 墙体 
墙面是否有裂缝,是否有水淋痕迹,是否有墙皮脱落、起鼓,墙面是否平整。更重要的是,,墙身是否笔直,有无倾斜。 
 
六、 通风采光 
现代住宅设计一般要求户户有窗,间间敞亮。卫生间、厨房更应开窗,这才能保证采光和通风,有利于健康,有利于提高居住品质。 
 
七、 卫浴工程 
卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标准;卫生设备的品牌、规格、件数是否与合同相符;上水、排水是否通畅;是否有裂缝、渗水现象;地面是否防滑;开窗的通风采光效果如何,如无窗,是否有排气扇;是否有装修,如无装修,各种管线是否排放到位,便于装修。 
 
八、 厨房工程 
厨房的面积、尺寸是否与合同相符,装修标准是否与合同相符,地面是否防滑,墙身有无1.5米以上的瓷砖,灶台高度是否合适,灶具安全性如何,脱排油烟机效果如何,热水器品牌、规格是否达到约定标准,管道线路是否通畅,整个厨房是否具备清洗、烹调、储藏等基本功能。如果没有装修,是否把各种管道、线路、插口位置预留好。 
 
九、 水电工程 
上水、下水管道、门阀材质如何,大小开关是否正常;卫生间、厨房上、下水是否通畅;用电线路布排是否合理、安全、方便,开关、灯座、插座是否正常通电,灯具安装是否牢靠,能否正常使用。 
 
十、 门窗工程 
分户门是否牢固、安全,有无防盗功能,如果没有,能否安装防盗门;门的厚度、材质和规格、密封性如何;窗子的材质、规格与厚度,玻璃的品种与厚度是否安全,窗子的开关是否灵巧、方便,密封性如何。以上是否符合合同规定标准。 
 
十一、私密性 
检查阳台、厨房、卫生间、卧室能否被外部窥视,卫生间的窗不得直对楼梯间,门不能直对起居室,居室的门窗勿与邻居卫生间的门窗相对,墙壁、门窗的隔音效果如何。一般来说,外墙、分户墙、楼板的空气隔声标准,计权隔声量应大于等于45分贝。 
 
十二、安全性 
煤气管、避雷装置等垂直管线不能安装在临近阳台或窗的部位;非封闭阳台是否与公用走道接近,有无翻越可能。 
 
十三、电信设备 
电话线、电脑网络线、闭路电视线、卫星天线是否到户,接插口是否预留,分布是否合理,每套有无对讲设备。 
 
 
商品房有哪些常见病
总体情况: 
  1、门窗不正; 
  2、油漆脱落; 
  3、内门翘曲,门板开裂; 
  4、门窗五金附件生锈,门锁脱簧; 
  5、门窗关闭不严。 
卫生洁具: 
  1、卫生洁具连接件滴、渗水; 
  2、下水不通畅。 
墙面抹灰: 
  1、墙面浆沾起碱脱皮; 
  2、龟裂; 
  3、涂料遇水脱落。
地面: 
  1、地面空鼓、开裂、不平整; 
  2、地面渗水。 
面砖镶贴: 
  1、排列不规则,接缝不均匀; 
  2、釉面砖空鼓,缺楞; 
  3、釉面开裂; 
  4、翘曲,表面不平整; 
  5、屋面渗、漏水现象。 
铝合金窗: 
  1、卡辊; 
  2、框扇相碰,关闭不严; 
  3、密封条、毛刷条短缺; 
  4、密封股封闭不严,向内渗水
  5、螺丝生锈。
电气照明: 
  1、开关、插座安装倾斜; 
  2、插座缺相或短路。 
给水系统: 
  1、水表空走; 
  2、阀门关闭不严; 
  3、阀门脱丝,连接件滴水; 
  4、截止阀生锈影响水质; 
  5、支架安装不牢。 
排水系统: 
  1、地漏、管道堵塞; 
  2、便池不畅; 
  3、室外排污管不通畅。
 
收楼程序
1、开发商向购房者寄发《入住通知书》或通知购房者到约定地点领取该通知书;
   2、购房者在约定时间持《入住通知书》到现场售楼部或物业管理处联系收楼事宜; 
   3、有关工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘察,对各项设施设备进行检验,并将检测结果一一记录在《房屋验收交接单》上; 
   4、若验收合格,购房者须在《房屋验收交接单》上签字认可,领取房屋钥匙和《住户手册》等资料,同时须按管理处的统一规定,缴纳有关费用。若验收不合格,购房者也应将不足事项明确记录在交接单上,可暂不办理收楼入住手续,再次收楼时间由双方另行约定。 
   需要提醒购房者注意的是,一定要坚持先验房,后办理入住手续。如验房时发现问题,如房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题,要书面呈送给开发商并让其签收,以免留下后患。
 
 
收房时要开发商出示的材料原件
收房时,你有权要求开发商出示的材料原件,同时提醒开发商准备好以下原件,注意“一定是原件”:
一、营业执照
二、土地证:原件上有土地或所属房屋被抵押情况。房地产转让时,转让人应当如实告知受让人转让房地产的抵押、租赁等有关情况。转让人不履行告知义务的,应当承担相应的民事责任。
三、商品房预销许可证
四、建设用地规划许可证及附件附图
五、建设工程规划许可证及附件附图:可知原来规划怎样;房地产开发企业应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证的规定建设商品房,不得擅自变更。
房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的,应当书面征得受影响的预购人同意,并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的,房地产开发企业应当给予相应的补偿。
六、建设工程施工许可证;
七、房屋建筑工程质量保证书
八、建设工程竣工验收备案表:有勘察、设计、施工、监理及建设单位的验收意见。
九、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表:有勘察、设计、施工、监理单位的验收意见。
十、房屋土地测绘技术报告书:房地产开发企业应当允许购房人查询商品房面积实测技术报告书。开发企业在预售商品住宅之前,应当公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况:
(一)被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积;
(二)参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;
(三)不分摊的共用部位。
共用建筑面积的分摊情况经预售商品房按照套(单元)计价的,商品房预售合同中应当约定商品房的套型、详细尺寸和误差范围及处理方式并附平面图。
按照套(单元)计价的预售商品房实际交付时,房屋的套型与设计图纸一致,相关尺寸在预售合同约定的误差范围之内的,总价款不变。套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围的,按照合同约定的方式处理;合同未作约定的,由当事人协商解决;协商不成的,可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼
公示并与第一个预购人签订预售合同后,房地产开发企业不得更改。房地产开发企业与预购人签订的预售合同中应当附有上述经公示的共用建筑面积分摊的内容。
 
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